济宁房房网

小程序&&公众号
资讯济宁房房网 二手资讯 成交数据 济宁房房网 人物专访 国内楼市 优惠活动 看房日记 工程进度 新房资讯 本地楼市 济宁房房网 租房资讯 百姓生活 政策法规

10年后的房产,是“白菜价”还是“钻石价”,专家用“八字”预测

2019-09-16 作者:专聊房君 来源:今日头条 点击 评论

用发展眼光看待问题是我们准确判断任何事物的前提,以前拥有自行车都是一件奢望,现在发展到家家户户都有了小汽车,以前拿着“大哥大”让周围人投来艳羡目光,现在人人手中都有一部可电话可拍照的手机……总之,以前不可企及的事物,现在都发展成为了现实。

房子,何尝不是如此呢?以前我们住的茅草屋,发展成为砖瓦房,到现在已经住上了高楼大厦,商品房不再是部分人的专属,而是大多数人的居所。当然,这所有的一切,得益于我们经济的快速发展和人们收入水平的提高。

不过,房价的脚步也没停歇,10年前只需要四五千元一平米的房子,现在可能要两三万一平米。根据易居研究院发布《100城住宅价格报告》数据显示,一、二、三四线城市新建商品房均价分别达到42548元/平方米、13762元/平方米和10698元/平方米。13个城市步入了“超高房价”行列,另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。

10年后的房产,是“白菜价”还是“钻石价”,专家用“八字”预测


按照报告定义,单价大于2万,就属于超高价行列,单价介于1。4万-2万之间,就属于高价行列,单价介于1万-1。4万则属于中等房价行列,8千-1万定义为低房价,低于8千则认为是超低房价,各位所在城市房价可对号入座。

但是,也并不是所有地方房价都是如此,也有很多城市住房均价只有2000多、3000多元一平米,比如鹤岗、大兴安岭、石嘴山、双鸭山、吐鲁番、七台河等等。

楼市分化,房价分化,如果把这个时间推移到20年前,相信普通大众没有多少人会想到今天的楼市与房价格局。但是,也一定有一部分人先知先觉,他们虽没有前后眼,但他们在那个时候敢于倾力购房或者投资,想必也是经过认真琢磨得出的判断。

现在的问题是,一方面,这些年房价“涨多跌少”,其价格屡创新高;另一方面,城镇人均住房面积已经达到39平米,与发达国家数据大幅缩小;再一方面,人口净增加数逐年减少,而劳动人口逐年减少,2018年已经跌破9亿至8.97亿。

那么,在各种影响房价的因素逐步减弱的现状下,未来的房价还会继续上涨吗?10年后的房产,是“白菜价”还是“钻石价”?笔者通过对历年数据分析认为,影响房价的因素很多,但最重要的还是在这两个方面,它决定了未来房价走向:

10年后的房产,是“白菜价”还是“钻石价”,专家用“八字”预测


第一、人口流向对城市房价走向影响

无论是刚需自住购房,还是投资购房,这些房子终究是用来住的,只是或早或晚流转到有实际居住需求的群体而已,所以,有多少人口就决定了有多少购房需求。这些年房价快速上涨,最直接的因素就是快速城市化使大量农村人进入城市安家落户,带来大量的住房需求。

我们跟发达国家一样,均是通过城市化完成向初级发达国家冲刺的目标。所以,在城市化这条路上,我们一直在努力。我国1999年常住人口城市化率是30.89%,到2018年时,这个数据达到59.58%,30年时间年均城市化率为0.95%,最近5年基本保持在年均城市化率1%速度。根据恒大研究院报告预计,到2030年中国城市化率将达到70.6%。

根据报告预计,到2030年,新增城市人口将在2018年基础上再增加近2亿人,至10.2亿。这里大家可能会问一个问题,不是劳动人口降低了吗?为什么城市人口还在继续增加,这些城市人口主要来自于农村流入,以及区划调整。换句话说,主要是存量,而且城市化率70%还是发达国家最低标准,比如日本已经超过90%,美国早已超过80%。长期来看,我们也要达到这样的水平。

济宁房房网按照现在的人口流向,这些新增城市人口将大部分流入国家规划的城市群,以及地方形成的都市圈。就城市群来讲,国家规划了19个,会因为城市群之间发展不平衡出现人口流入多少区分。比如长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群大概率是未来人口流入主要区域,而其他城市群则分流剩下的新增城市人口。

由此看来,未来城市之间的房价会继续因为人口流入多少而出现分化,强者恒强,房价大概率是“钻石价”,此长彼消,在总人口没多大变化的情况下,那些人口净流出的城市或地区,出现“白菜价”的可能性也大大增加。

10年后的房产,是“白菜价”还是“钻石价”,专家用“八字”预测


第二,货币增速变化对房价走向影响

从近10年的M2货币供应量可以看出,2009年M2是60。6万亿,到2018年时是182。6万亿,净增加了两倍,就拿2019年上半年来说,半年时间就增加了近10万亿,达到191。9万亿,不出意外的话,全年应该能达到200万亿。

货币供应多了,手中的钱自然就贬值了。举个例子,10年前,一件商品是2元钱,10年后,货币总量增加了两倍,那么同样的一件商品价格5元、6元就很正常了,从这个角度看,房价上涨,不是房产本身增值了,而是价格同比例扩大而已,只是房子本身总价较高的缘故,看起来价格增加多了罢了。

但是,这里有一个现实问题。从历史上看,M2货币供应增速与经济发展增速保持高度的一致性,随着经济增速趋缓,M2货币供应也会保持已经降到两位数以下,2017年M2增速为8。2%,2018年8。1%,不出意外的话,2019年预计也应该在8。5%内,这与经济增速L型相匹配。

10年后的房产,是“白菜价”还是“钻石价”,专家用“八字”预测


所以,在可以预计的未来10年,货币增速还会缓慢下降,根据专家预测,未来10来年,M2增速基本上是GDP增速+物价指数,物价指数假定在2%上下浮动。那么,到2030年,这个M2增速基本上就在7-7。5%,相比过去10年M2年均两位以上增速,会有一个3%左右的一个降速,对应过去10年房价年均增速8。5%左右,在未来10年,从M2角度,房价年均增速将在5。5-6%之间。

如果把M2与第一点的人口因素结合起来看,上面提到的潜力城市群和都市圈的房价潜力显然是要高于5。5-6%这个平均数,这些城市房价就是我们常讲的“钻石价”城市。当然,还有很多城市达不到这个平均增速,而瞭望智库提到的80来个收缩型城市(未来还会增加)人口持续流出,房价增长缺乏需求支撑,所谓的“白菜价”基本上就出在这些地方。

当然,影响房价的因素还有很多,比如对短期房价影响主要就是楼市调控因素,对短期和中期影响还有土地因素等等,但这些都不足以影响长期房价走向。

针对未来房价走向问题,著名经济学家用“八字”做出预测

专家认为,整体房价继续上涨不需要再论证,是需要也好,还是规律使然也罢,但需要注意的是,由于地区与地区之间,城市与城市之间,所匹配的资源有优有劣,财富有多有寡,纵观世界主要发达国家房地产发展轨迹,中国未来的房价也逃不出“白菜价钻石价并存”的宿命。

10年后的房产,是“白菜价”还是“钻石价”,专家用“八字”预测


专家的对未来房价预测核心观点:白菜价钻石价并存

笔者认为,应该说这“八字”是非常有价值的。虽然很多人都预感到未来房价还会上涨,但到底是像这轮楼市“一涨俱涨”,还是只是部分城市上涨而弄不清楚。专家的话提示很清楚。正如文章前面所分析那样,房产的价值依附于城市,城市潜力发展大,房子自然就有潜力,房产自然就具备钻石价基础。而城市经济发展较差,就业机会较少,留不住人,随着住房需求饱和,房子沦为“白菜价”的概率也就增加,这些本上也是10年后城市房产格局。


热门楼盘

热门二手房