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房价为何“只能涨不能跌”?在读博士生“3个字”说破,确实敢说

2019-07-09 来源:专聊房君 点击 评论

房价为何“只可涨不能跌”?一名在读博士生“3个字”说破,确实敢说

随着我国城市化不断推进,房价也不断上涨,时至今日,对于很多人来说,购房已经不是一件容易的事。在社科院日前发布的《中国城市竞争力报告No。17:住房,关系国与家》中显示,2018年,中国房价收入比达到9。3,也就是说,一个家庭不吃不喝需要9。3年才能购买一套普通住房。国际上一般认为,房价收入比在4-6之间,超过这个范围,就认为存在泡沫。不过,社科院这份报告认为,中国房价收入比临界值是9,超过此数就意味着对经济贡献由正转负,即使如此,当前我们的房价收入比也超出合理范围。

从这些年房价走过的历程来看,在大多数时间里,房价都是处于上升状态。即使受外围因素影响,偶尔下跌一下,很快又涨上去了,而且是大尺度的。所以,让我们不少人得出了一条规律:房价只能涨不能跌!当然,这仅是民间的说法,从未得到官方的证实。那么,为什么有人会认为房价只能涨不能跌呢?其实说出这些话的人很多还是经济学界或者房产界比较有名望的人士,他们通过各方面论证得出了自认为很有道理和依据的结论。但本文,我们回答这个问题的不是专家学者,而是一名在读经济学博士,他用 “3个字”说破“房价只可涨不能跌”的原因:“不能跌”。主要原因是这三个:

第一个原因:国家正处于经济发展的关键时期,泡沫只能烫平,不能刺破

目前,我们还属于发展中国家,虽然已贵为第二大经济体,但经济竞争力和人均收入还不高,离发达国家还有较大差距。经济快速发展的同时,也奠定了房地产在国民经济发展中的地位,房地产关联上百个产业,在拉动投资、解决就业方面发挥了重要作用。这不是中国单有的特色,在西方也是如此,未进入发达国家之前,房地产在经济中的比重也非常大,也会依靠土地财政作为城市发展资金。

当然,房地产对经济的贡献也不是无限制扩大,需要有一个度。目前我们正在培育先进制造业、发展智能制造,不过,这些都需要时间。参事仇保兴在《参事讲堂》上表示,中国家庭70%的财富都在房产上,正因为如此,我们不能贸然把泡沫刺破,会造成重要影响。他提出了解决泡沫的办法,就是通过国民经济收入增长来控制房价涨幅,逐步烫平房地产泡沫,而不是一脚踢破。对此,他相信通过我们自己特有的力量,让房地产实现软着陆。

第二个原因:城市化还在继续进行,刚性需求和改善需求还会持续释放

房价上涨或者下跌,终究是供需的反应,供大于求,跌,供不应求,涨。从这波楼市去库存来看,在去库存初期,房价并未有明显异动,在各地楼市库存不断消化下,房价才会有所反应,当一个城市新房库存下降到供需平衡警戒线以后,房价就会快速上行,这波楼市就是在这样的环境下形成的结果。当然,楼市去库存告一段落,未来楼市需求还存在吗?

根据联合国预测,到2030年时,我国城市化率将达到70%,在现有城市化基础上,未来10来年,还将有2亿人口进入到城市,对此,任泽平团队对此进行了研究,报告认为,未来新增的2亿城市人口将分布在国家规划的19个城市群,这2亿新城市人根据城市群和都市圈对人口吸引力的不同进行分配,未来还会出现超级大都市圈,人口流入城市还会有旺盛的购房需求。当然,总人口就那么多,此消彼长,那些资源型城市、收缩型城市人口将持续流出,这类城市住房将出现供大于求,“白菜价”也不是不可能。

第三个原因:不希望房价下跌大有人在,特别是3类人不愿看到房价下跌

第一个和第二个原因,是房价“只能张不能跌”的客观原因。事实上,还有第三个主观原因:已经购房的人、银行和开发商。除了开发商是房价上涨的直接受益者外,已购房人和银行不希望房价下跌的主要原因在于:

已购房者既包括刚需,也包括投资者,正如前面所说,我们家庭的财富大都体现在房产上,如果房价下跌,多年积累的财富就遭受重大损失,从心理上肯定是不能接受的。我们经常可以看到,一些小区业主看到别的小区房价涨得快,而自己小区没跟上步伐心里特别着急,甚至发出全体业主倡议:业主售房挂牌价不得低于某某价格,否则会遭到集体谴责。作为房产投资者,这就更好理解。

虽然有银行曾放话,即使房价下跌30%银行风险也是可控的。但要知道,房价下跌带来的后果可不仅仅是购房者个人的按揭贷款还不上,而且还会影响到方方面面,造成系统性的风险,比如说房价下跌还可能让开发商的房子卖不出去,开发商又无力偿还银行贷款,与开发商有关的供应商就拿不到钱,或许供应商又与银行关联,所以,房价下跌,将出现一系列连锁反应,这是银行不能承受之重。

这三个原因,或许很好的诠释了“房价只能涨不能跌”的秘密,但是,当下的楼市在国家严格调控下,已经出现整体平稳,这是一个好现象。虽然部分地方还有热点,但也应该看到,部分城市也出现快速降温情况,正如中国社科院发布的《房地产蓝皮书,中国房地产发展报告NO。 16(2019)》中提到,要防止部分城市房价下跌过快。也就是说,防止房价过快下跌与防止房价过快上涨同样重要。对于当下的购房者来说,多研究、仔细甄别就显得尤为重要。